Preventivo amministratore condominio Pisa

Stai cercando un preventivo per amministratore di condominio in Pisa?

 - Da ricordare che gli amministratori di condominio in Pisa devono indicare chiaramente i costi sui servizi condominiali che offrono, devono frequentare ogni anno un corso formativo professionale specifico per amministratore di condomini.

 

- Da ricordare che con la nuova legge sul condominio l' obbligo di nomina dell’amministratore deve essere stabilita dall'assemblea condominiale se i condomini sono più di otto. Invece non avete nessun obbligo di cercare un amministratore di condominio in Pisa nel caso i condomini sono meno di nove.

 

  

Confrontare più preventivi per il vostro amministratore di condominio in Pisa sarà sicuramente per voi indiscutibilmente convenient, in quanto richiederci un preventivo vi permetterà di visionare i nostri punti di forza e di valutare senza impegno  se ci sono i presupposti per sceglierci non soltanto per il nostro eccellente rapporto qualità prezzo, ma anche dopo aver sentito in giro la nostra nomea.

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Amministrazione condomini: leggittimità decreto ingiuntivo

SENTENZA 29 settembre 2008, n.24299 CORTE DI CASSAZIONE

Leggittimità del decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo, purché regolarmente adottato dall’assemblea condominiale.
La sentenza Cass. 24299/09 chiaramente si desume che l’amministratore di condominio può richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo anche sulla base del bilancio preventivo, purché regolarmente adottato dall’assemblea, mentre, una volta approvato il bilancio consuntivo, deve agire esclusivamente sulla base di quest’ultimo e non più in forza del bilancio preventivo.

Dettagli:

Con citazione notificata in data 30.9.2002, A.M. e G.S. proponevano opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti dal giudice di pace di Roma ad istanza del condominio dello stabile di via Farfa n. 8, con il quale veniva intimato il pagamento della somma di euro 759,29 per oneri condominiali insoluti.
A fondamento dell’opposizione i predetti deducevano che prima della iscrizione del ricorso per ingiunzione da parte del condominio, essi avevano pagato all’amministratore la somma di euro 623,99 per le voci di spesa elencate nel ricorso; aggiungevano che il decreto ingiuntivo era illegittimo in quanto adottato sulla base del bilancio preventivo 2001, mentre doveva essere utilizzato il bilancio consuntivo che all’epoca del deposito del ricorso (27.5.2002) non era stato ancora approvato, essendo ciò avvenuto solo nel mese di giugno; adducevano inoltre che la spesa per il “servizio pulizia” riportata nel consuntivo era inferiore a quella del preventivo.
Il condominio, costituendosi, ammetteva che gli opponenti avevano pagato gli importi indicati, ma obiettava che tali importi erano stati regolarmente conteggiati, come risultava dall’estratto contabile allegato al ricorso per decreto ingiuntivo.
Il giudice di pace, con sentenza del 4.11.2003, dichiarava la nullità del decreto ingiuntivo e revocava lo stesso, condannando il condominio alla rifusione delle spese del giudizio.
A sostegno della decisione il giudice di pace adduceva la seguente testuale motivazione: “Dalla documentazione depositata dalle parti si evince che il decreto ingiuntivo è stato richiesto ad eccezione di euro 116,91 con riferimento all’esercizio del 2001 il cui consuntivo al momento della richiesta del decreto come è provato per tabula non era stato ancora approvato. Poiché l’amministratore di condominio può, secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, avvalersi soltanto con riferimento al corso dell’anno di gestione condominiale, ne consegue che l’opposizione dei sigg. Marcotulli e Sabbatani deve essere accolta. Inoltre, atteso che l’opposto riconosce che gli opponenti hanno versato euro 623,99, non vi è in atti alcuna prova della sussistenza di ulteriori debiti. Le spese seguono la soccombenza”.
Per la cassazione della sentenza proponeva ricorso il Condominio dello stabile di via Farfa n. 8, in forza di due motivi; resistevano con controricorso gli opponenti.

Nuove regole per le amministrazioni condominiali Pisa

Dal 18 giugno 2013 esistono nuove regole per amministrare un condominio in Italia, e pertanto anche a Pisa, a seguito dell' entrata in vigore della riforma del condominio varata con la legge n. 220/2012.
Le nuove regole per le amministrazioni di condominio riguardano gli amministratori di condominio, le assemblee, la gestione economica ed i condomini.






LE NOVITA' PRINCIPALI

Dal 18 giugno 2013 l' amministratore di condominio ha numerosi obblighi:
   
• Obbligatorietà: l' amministratore di condominio è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
• Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
• Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell'assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E' inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
• Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.




Animali
   Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.







Antenne
   Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la "parabola") individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.



Assemblea condominiale
   Cambiano i quorum per la validità dell'assemblea e delle sue delibere:
• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.




Consiglio condominiale
   Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.



Conto corrente
   Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.



Interventi straordinari
   Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell'assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.



Manutenzione straordinaria
   Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.




Morosità
   Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l'amministratore ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.


Pannelli solari
   Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.


Parti comuni
   Viene ampliata la definizione di "parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Per cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni serve il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea.


Riscaldamento
   Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.


Sanzioni
  Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.


Web
  L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

Queste nuove regole per amministrare un condominio hanno sicuramente dei risvolti nell'aumento della litigiosità tra i condomini però danno anche regole severe per evitare cattive e losche gestioni condominiali svolte da poco raccomandabili amministratori di condominio soprattutto nell'impiego di somme contanti, ormai assolutamente vietate dalla nuova legge sul condominio.

Chi è l ' amministratore di condominio

Amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è la figura, prevista dal Codice civile, che funge da organo esecutivo del condominio. Tale figura è stata quasi integralmente modificata  con la riforma del condominio del novembre 2012.

L'amministratore di condominio dura in carica fino a che la sua nomina non viene revocata, perciò non va più confermato ogni anno, come avveniva prima.
L’amministratore di condominio rappresenta l’organo esecutivo del condominio. Egli ricopre mansioni finalizzate a tutto ciò che ruota attorno alla gestione condominiale e per questa assume di sé, al momento della nomina, doveri e responsabilità.

 

 

Chi può diventare amministratore di condominio

Può diventare amministratore di condominio chi :

• ha il godimento dei diritti civili ;
• non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni ;
• non è stato sottoposto a misure di prevenzione diventate definitive, a patto che non sia intervenuta la riabilitazione ;
• chi non è interdetto o inabilitato ;
• chi non è stato mai inserito nell’elenco dei protesti cambiari ;
• chi ha conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ;
• chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione.

La perdita di uno solo dei requisiti sopraccitati comporterà l’immediata cessazione dell’incarico di amministratore di condominio.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio risulta obbligatoria quando le unità immobiliari sono più di 8 e appartenenti a 8 proprietari diversi. Se le unità immobiliari sono inferiori a 9 la nomina dell’amministratore di condominio è facoltativa. (Ricordiamo che qualora vogliate amministrare indipendente mente il vostro condominio in quanto non superate gli 8 proprietari diversi, il nostro studio di amministrazione condomini in Pisa, vi potrà fornire un servizio di consulenza personalizzato e servizi di disbrigo pratice fiscali.)
Se l’assemblea non assolve il compito di nominare l’amministratore di condominio, spetterà all’autorità giudiziaria farsi carico della nomina.

Obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio dovrà adempiere i seguenti obblighi :

• Comunicare i dati : all’atto della nomina, l’amministratore dovrà comunicare ai condomini tutti i dati anagrafici e professionali che lo riguardano ;
• Comunicare la sede della documentazione condominiale : l’amministratore avrà inoltre il compito di indicare ai condomini il luogo dove sarà possibile, precisando orari e giorni, reperire e consultare la documentazione condominiale ;
• Presentare una polizza individuale di responsabilità civile : tale polizza è finalizzata a coprire gli atti compiuti dall’amministratore di condominio durante il suo mandato ;
• Comunicare l’importo del suo compenso : l’amministratore dovrà specificare analiticamente l’importo richiesto al condominio a titolo di compenso ;
• Aprire un conto corrente condominiale : l’amministratore dovrà aprire e gestire un conto corrente postale o bancario intestato al condominio, che ciascun condomino, su richiesta e a proprie spese, avrà la possibilità di consultare ;
• Riscuotere forzosamente contributi : l’amministratore avrà facoltà di agire nei confronti dei condomini morosi entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio ;
• Gestire la rendicontazione condominiale : almeno una volta all’anno l’amministratore sarà tenuto a convocare l’assemblea per presentare la rendicontazione condominiale ;
• Riconsegnare la documentazione : da effettuare al termine del suo incarico.

Revoca dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio può essere revocato da parte dell’assemblea dei condomini o da parte dell’autorità giudiziaria. Quest’ultima può avvenire nell’eventualità in cui si presentino i seguenti casi :

• Mancata comunicazione dell’assemblea in caso di provvedimento amministrativo nei confronti del condominio ;
• Mancata presentazione o cattiva gestione della rendicontazione condominiale ;
• Presenza di gravi irregolarità ;
• Emersione di gravi irregolarità fiscali.