Più facile cambiare amministratore di condominini a Pisa

Cambiare amministratore di condominini a Pisa

Per la nomina e la revoca dell'amministratore sarebbe necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. A tale conclusione si giunge fermandosi ad una interpretazione strettamente letterale e più tradizionale dell'articolo 1136 c.c., che mette in stretta correlazione il quarto comma con il secondo comma. In tale prospettiva "Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca dell'amministratore.... devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.". Il secondo comma, a sua volta, stabilisce che "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio." Se questa interpretazione dovesse prevalere, la riforma non avrebbe introdotto alcuna modifica sostanziale nella materia.

Seconda ipotesi: in seconda convocazione i quorum sono più permissivi

Volendo dare una interpretazione più organica delle norme viste nel loro complesso e lette in armonia con i principi ispiratori della riforma che, come sappiamo, mira ad agevolare il raggiungimento delle decisioni assembleari, evitando inutili situazioni di stallo, si giunge ad una diversa conclusione. Secondo una diversa interpretazione del dettato normativo, i quorum richiesti per la nomina o la revoca dell'amministratore cambiano in funzione che la decisione venga assunta in prima o in seconda convocazione.

In tale prospettiva, il richiamo contenuto nel quarto comma dell'articolo 1136 c.c. farebbe riferimento solo all'assemblea di prima convocazione; in tale ipotesi, i quorum sarebbero dettati dal combinato disposto del primo e secondo comma dell'articolo 1136 c.c. per cui l'assemblea per la nomina/revoca dell'amministratore sarebbe valida “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Come ben sappiamo, peraltro, nelle assemblee condominiali è difficile che una decisione (specie su un tema tanto delicato) venga presa in prima convocazione vuoi perché non si raggiunge il numero legale per la sua costituzione, vuoi per la difficoltà di formare una maggioranza per cui, di norma, l'organo deliberativo raggiungere una decisione in seconda convocazione. A questo punto, ci si chiede se, anche in seconda convocazione, valgano i quorum stabiliti dal primo e secondo comma ovvero se, per favorire l'assunzione della decisione, siano richiesti quorum più permissivi.

Per rispondere a questo interrogativo, occorre fare riferimento all'articolo 1136, comma 3, che, a proposito delle assemblee di seconda convocazione, stabilisce "Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione..... è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."

In questo caso, quindi, per le assemblee di seconda convocazione, sarebbero previsti dei quorum più semplici da raggiungere e, conseguentemente, la relativa delibera potrebbe essere assunta con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti solo 1/3 del valore dell'edificio.

In sostanza, volendo stabilire i quorum deliberativi, necessari alla nomina/revoca dell'amministratore, bisognerebbe introdurre una scriminante distinguendo due ipotesi:

    a) nel caso in cui l'assemblea riesca a deliberare in prima convocazione (caso più unico che raro) sarebbe applicabile il secondo comma (ovvero i 500 millesimi);
    b) nel caso in cui l'assemblea si riunisca in seconda convocazione (come normalmente avviene), troverebbe applicazione il terzo comma (ovvero un terzo del valore dell'edificio).

Tale interpretazione sembrerebbe più corretta per una serie di motivi:

    a) le assemblee di prima convocazione vengono (volutamente) convocate in orari impossibili e le decisioni vengono assunte sempre in seconda convocazione;
    b) il Legislatore della riforma ha cercato di snellire le decisioni ed imporre dei quorum elevati renderebbe più difficile il raggiungimento delle maggioranze prescritte;
    c) non prevedere quorum differenziati per la prima e seconda convocazione avrebbe poco senso;
    d) nel caso in cui non fosse possibile raggiungere la maggioranza prevista dal secondo comma (500 millesimi) il condominio rimarrebbe paralizzato e sarebbe necessario il ricorso all'autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore giudiziario.

La riforma del condominio è appena nata e, per sciogliere i possibili dubbi interpretativi, dovremmo attendere la fase di rodaggio; non rimane che attendere le interpretazioni offerte dalla giurisprudenza.

Chiedi senza impegno un preventivo per il cambio del tuo amministratore in Pisa utilizzando il form sulla destra.

Amministratore Condominio Pisa e Condizionatori d'aria

L' amministratore condominio ha l'obbligo di tutela delle parti condominiali.

Problematiche condominiali in caso di intallazione condizionatori d'aria

Oggi giorno l'installazione di condizionatori in Pisa e provincia è un evento comune, ma quando si tratta di condomini non è così semplice da attuare senza accorgimenti.
Il tribunale di Milano nel 2004 ha sentenziato che  la collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso corpo sporgente altera la destinazione delle facciata stessa , che è quella di fornire un aspetto architettonico regolare e gradevole dell'edificio e non quello di contenere corpi estranei, che turbano l'equilibrio estetico complessivo del condominio.
Come è facile comprendere dalla lettura di questa sentenza, nonostante l'installazione di un condizionatore sia consentita ex art. 1102, comma 1 c.c  viene molto limitato dall' art. 1120 ultimo comma e dalla sentenza prima esposta. L'amministratore di condominio in Pisa sarà costretto ad obbligare i condomini che intendono installare un condizionatore d'aria a segure degli accorgimenti.

 Il nostro consiglio è quello di porre il motore esterno poggiato sul balcone e quindi coperto dalla ringhiera, invece per chi non possedesse un balcone l'alternativa rimane usare i condizionatori mono blocco, tipo Olimpia splendid.

Per qualunque tipo di infomrazione  o richiesta preventivo per cambiare il vostro amministratore di  condominio in Pisa e provincia basta utilizzare il form sulla destra.

Amministrazione condomini Pisa

Un nuovo modo di amministrare il tuo condominio a Pisa

Amministrazione condomini Pisa e' uno studio composto da professionisti associati, che operano a 360 gradi nel settore dell' amministrazione e gestione condomini in Pisa.
Oltre l'amministrazione del vostro condominio in Pisa, nel nostro studio sono presenti fiscalisti, immobiliaristi per la gestione del patrimonio immobiliare, tecnici e commercialisti per la redazione del 770 del condominio, con un notevole riduzione dei costi per tutti i condomini da noi amministrati.

La gestione del vostro condominio in Pisa e provincia sarà per noi un'attivita' che implicherà il massimo della competenza fornita da consulenti e professionisti qualificati.
La nostra metodologia e' principalmente basata sui massimi principi di chiarezza e trasparenza.

• I nostri punti di forza

Professionalità e prezzi tra i più bassi della provincia di Pisa, inoltre non vengono mai addebitati costi per spese telefoniche, e per i possessori di mail certificata non vengono addebitati spese postali.


Lo Studio è predisposto ed organizzato anche per far fronte a diversi servizi straordinari in base a particolari esigenze del vostro condominio in Pisa. E’ possibile richiedere, in caso di necessità, prestazioni professionali specifiche che esulano dall’ ordinaria amministrazione e che risolvono ogni aspetto riguardante varie problematiche condominiali.

• Competenze Gestione Condomini Pisa

I servizi offerti sono volti in particolare alla Gestione spese condominiali, contatti con fornitori e gestione dei contratti di manutenzione e di tutta la gestione quotidiana del Condominio.

• Recapiti

Navigando l'apposita potrete reperire i nostri recapiti telefonici, e-mail o contattarci direttamente on line tramite il modulo sulla vostra destra per cambiare il vostro amministratore di condominio a Pisa.

Riforma del condominio

Cosa cambia con la nuova riforma del Condominio

Legge 11.12.2012 n° 220 , G.U. 17.12.2012

18/02/2015 - La vita negli edifici in cui vivono circa 30 milioni di italiani sta per cambiare.
 Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma del condominio varata con la legge n. 220/2012. Nuove regole per gli amministratori, le assemblee, la gestione economica e più in generale per ciò che ciascun condomino può o non può fare.

Un provvedimento a suo modo "storico" perché arriva a 70 anni dalla principale disciplina della materia contenuta in una ventina di articoli del Codice civile rimasti pressoché invariati dal 1942. Il compito di adattare le regole generali alla casistica più varia finora è spettato alla giurisprudenza.

Questo intervento cerca finalmente di aggiornare le norme principali alla realtà odierna e lo fa in maniera ampia e organica, sia pure con alcuni punti controversi.


LE NOVITA' PRINCIPALI

Amministratore
E' una figura profondamente modificata dalla riforma. Ecco le principali novità:
• Obbligatorietà: l'amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
• Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
• Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell'assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E' inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
• Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.
Non sono più ammessi spese per passaggio di consegne tra i due

Animali
Sarà vietato vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni.

Antenne
Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la "parabola") individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.

Assemblea condominiale
   

Cambiano i quorum per la validità dell'assemblea e delle sue delibere:
• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.

Consiglio condominiale
Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.

Conto corrente
Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.

Interventi straordinari
Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell'assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

Manutenzione straordinaria
Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.


Morosità
Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l'amministratore ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.

Pannelli solari
Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.

Parti comuni
Viene ampliata la definizione di "parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Per cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni serve il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea.

Riscaldamento
Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.

Sanzioni
Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.

Web
L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

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Amministrazioni Condominiali Pisa

Il nostro studio di amministrazione condomini in Pisa lavora con passione e dedizione da anni nella gestione condominiale gestendo e risanando completamente e in breve tempo forti esposizioni debitorie e problematiche condominiali varie.

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Chi è l ' amministratore di condominio

Amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è la figura, prevista dal Codice civile, che funge da organo esecutivo del condominio. Tale figura è stata quasi integralmente modificata  con la riforma del condominio del novembre 2012.

L'amministratore di condominio dura in carica fino a che la sua nomina non viene revocata, perciò non va più confermato ogni anno, come avveniva prima.
L’amministratore di condominio rappresenta l’organo esecutivo del condominio. Egli ricopre mansioni finalizzate a tutto ciò che ruota attorno alla gestione condominiale e per questa assume di sé, al momento della nomina, doveri e responsabilità.

 

 

Chi può diventare amministratore di condominio

Può diventare amministratore di condominio chi :

• ha il godimento dei diritti civili ;
• non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni ;
• non è stato sottoposto a misure di prevenzione diventate definitive, a patto che non sia intervenuta la riabilitazione ;
• chi non è interdetto o inabilitato ;
• chi non è stato mai inserito nell’elenco dei protesti cambiari ;
• chi ha conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ;
• chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione.

La perdita di uno solo dei requisiti sopraccitati comporterà l’immediata cessazione dell’incarico di amministratore di condominio.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio risulta obbligatoria quando le unità immobiliari sono più di 8 e appartenenti a 8 proprietari diversi. Se le unità immobiliari sono inferiori a 9 la nomina dell’amministratore di condominio è facoltativa. (Ricordiamo che qualora vogliate amministrare indipendente mente il vostro condominio in quanto non superate gli 8 proprietari diversi, il nostro studio di amministrazione condomini in Pisa, vi potrà fornire un servizio di consulenza personalizzato e servizi di disbrigo pratice fiscali.)
Se l’assemblea non assolve il compito di nominare l’amministratore di condominio, spetterà all’autorità giudiziaria farsi carico della nomina.

Obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio dovrà adempiere i seguenti obblighi :

• Comunicare i dati : all’atto della nomina, l’amministratore dovrà comunicare ai condomini tutti i dati anagrafici e professionali che lo riguardano ;
• Comunicare la sede della documentazione condominiale : l’amministratore avrà inoltre il compito di indicare ai condomini il luogo dove sarà possibile, precisando orari e giorni, reperire e consultare la documentazione condominiale ;
• Presentare una polizza individuale di responsabilità civile : tale polizza è finalizzata a coprire gli atti compiuti dall’amministratore di condominio durante il suo mandato ;
• Comunicare l’importo del suo compenso : l’amministratore dovrà specificare analiticamente l’importo richiesto al condominio a titolo di compenso ;
• Aprire un conto corrente condominiale : l’amministratore dovrà aprire e gestire un conto corrente postale o bancario intestato al condominio, che ciascun condomino, su richiesta e a proprie spese, avrà la possibilità di consultare ;
• Riscuotere forzosamente contributi : l’amministratore avrà facoltà di agire nei confronti dei condomini morosi entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio ;
• Gestire la rendicontazione condominiale : almeno una volta all’anno l’amministratore sarà tenuto a convocare l’assemblea per presentare la rendicontazione condominiale ;
• Riconsegnare la documentazione : da effettuare al termine del suo incarico.

Revoca dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio può essere revocato da parte dell’assemblea dei condomini o da parte dell’autorità giudiziaria. Quest’ultima può avvenire nell’eventualità in cui si presentino i seguenti casi :

• Mancata comunicazione dell’assemblea in caso di provvedimento amministrativo nei confronti del condominio ;
• Mancata presentazione o cattiva gestione della rendicontazione condominiale ;
• Presenza di gravi irregolarità ;
• Emersione di gravi irregolarità fiscali.

Amministrazioni Condominiali in Pisa e provincia

Amministratore di Condomini in Pisa

Gestione di Amministrazioni Condominiali in Pisa e provincia

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Il nostro studio in centro a Pisa si prefigge da anni la finalità di garantire un’Amministrazione Condominiale corretta, professionale e trasparente, attraverso la:

- presenza diretta, ove occorra, del sottoscritto (o di un collaboratore) presso il Condominio;

- precisione nelle consulenze e nell’assistenza alle varie problematiche condominiali, attraverso l’alto grado di professionalità acquisito negli anni di esperienza;

- puntualità e tempestività negli interventi, con riferimento alle segnalazioni di guasti da parte dei condòmini. A tal fine si informa che ci si avvale della collaborazione di Ditte che sono in grado di eseguire, efficacemente, qualsiasi tipo di intervento di manutenzione Condominiale.

 

 

Si è in grado di provvedere in maniera puntuale:

- alla riscossione delle rate condominiali attraverso l’apertura e conseguente gestione di un conto corrente bancario da intestare al Condominio;

- al tempestivo pagamento delle spese inerenti i servizi, gli appalti e le forniture condominiali;

- al controllo delle morosità e all’invio di eventuali solleciti di pagamento, in modo tale che le rate condominiali risultino sempre pagate da tutti i condòmini. 

- ad assolvere agli obblighi fiscali del Condominio (mod. 770 e mod. Ac) tramite un proprio preposto.

- alla gestione dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria con predisposizione e stipulazione del contratto di appalto, invio di eventuali ordini di servizio (in assenza del Direttore Dei Lavori) all'Appaltatore (dietro segnalazione dei condòmini), emissione rate per la riscossione dei contributi dai condòmini, pagamento dei compensi alla Ditta e attivazione (dove richiesto) di pratiche per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali (vedi L.449/97 e s.s.i.m.).

Grazie a prodotti informatici specifici per gli Amministratori di Condomini (in particolare il software P.I.G.C. - Procedura Integrata Gestione Condominio,  siamo in grado di gestire efficacemente le esigenze contabili ed amministrative di ogni Condominio nel pieno rispetto dei princìpi di legge e in particolare di chiarezza e trasparenza.
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